Ein Immobilienmakler ist ein Gewerbetreibender, der eine Gelegenheit für einen Kaufvertrag oder Mietvertrag für Immobilien nachweist oder eine solche Gelegenheit vermittelt und somit als Makler zwischen Eigentümer und Interessenten tätig wird. Kommt durch seine Tätigkeit ein Vertrag zustande, so erhält er eine Provision (auch „Courtage“ genannt), deren Höhe üblicherweise nach dem Kaufpreis bzw. Mietpreis festgelegt wird.

Je nach rechtlichen Rahmenbedingungen des Landes und der Situation auf dem Immobilienmarkt kann der Fall eintreten, dass die Provision nicht vom Auftraggeber des Maklers, sondern von der anderen Vertragspartei bezahlt wird.

Inhaltsverzeichnis

1. Situation in Deutschland 1.1 Zivilrechtliche Grundlagen 1.2 Maklerausbildung 1.2.1 Deutschland 1.2.2 Andere Länder 1.2.3 Europa 1.3 Maklerprovision 1.4 Besonderheiten bei Wohnimmobilien 1.5 Maklerprovision im notariellen Kaufvertrag

2. Situation in Österreich 2.1 Provision bei Vermittlung von Mietverträgen

3. Situation in der Schweiz

4. Weitere Länder 4.1 Vom Vermieter beauftragte und bezahlte Makler 4.2 Vom Vermieter beauftragte aber vom Mieter bezahlte Makler

5. Literatur

Situation in Deutschland

In Deutschland werden Immobilienmakler je nach Gebiet und Marktlage vom Vermieter bzw. Verkäufer oder vom Mieter bzw. Käufer in Anspruch genommen.

Der deutsche Immobilienmakler benötigt neben der Anmeldung seines Gewerbes in jedem Fall eine behördliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung zur Ausübung seiner Tätigkeit. Diese Erlaubnis umfasst

• die Vermittlung des Abschlusses (Vermittlungsmakler) oder
• den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss (Nachweismakler)

von Verträgen über

• Grundstücke bzw. Immobilien,
• grundstücksgleiche Rechte,
• vermietete Wohnräume und gewerbliche Räume.

Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Courtage (Maklerprovision). Zur Vermittlung einer Immobilie wird ein Maklervertrag mit dem Anbieter und/oder dem Nachfrager geschlossen. Dieser / diese fungieren als Auftraggeber des Immobilienmaklers. Wesentlicher Inhalt ist das so genannte Provisionsversprechen (Courtage) des oder der Auftraggeber, wenn die Tätigkeit des Maklers den angestrebten Erfolg bewirkt. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder durch konkludentes (schlüssiges) Verhalten abgeschlossen werden.

Als Alternative gibt es selten auch den sogenannten „Festpreismakler“, bei dem das Entgelt nicht vom erfolgreichen Verkauf abhängt.

In den letzten Jahrzehnten sind in Deutschland erste größere Maklerunternehmen entstanden, die überregional tätig werden. Einige von ihnen greifen auf Franchising zurück. Darüber hinaus bieten viele Kreditinstitute, allen voran Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassen die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers an.

Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. ist der größte Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, in dem Immobilienmakler organisiert sind.

Die Bezeichnung Immobilienmakler ist weder geschützt noch bedarf es zur Ausübung eines Nachweises über die fachliche Eignung oder berufliche Ausbildung. Unter dem Aspekt der Gewerbefreiheit kann jeder ein Maklergewerbe anmelden und betreiben. Jedoch fordern auch Fachverbände wie der IVD einen Sach- und Fachkundenachweis für Makler und Immobilienverwalter.[1] Zur Gewerbeanmeldung gem. § 14 GewO (Anzeigepflicht) ist außerdem eine spezielle (Makler-)Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung nötig, welche z. B. bei Vorstrafen wegen Kapitaldelikten oder einer „nicht geordneten finanziellen Situation“ des Antragstellers verweigert werden kann.

In der Praxis werden in Deutschland drei Arten der Vertretung durch den Immobilienmakler unterschieden:

• Allgemeinauftrag (der Auftraggeber kann weitere Makler einschalten, sowie selbst tätig werden),
• Alleinauftrag (der Auftraggeber darf keine weiteren Makler einschalten, allerdings ist dem Auftraggeber der Eigenverkauf/-kauf weiterhin gestattet) und der
• qualifizierte Alleinauftrag.

Der qualifizierte Alleinauftrag bedeutet für den Makler größtmögliche Sicherheit, da der Auftraggeber nicht selbst tätig werden darf und alle Interessenten für das Objekt an den Makler verweisen muss. Da dies den Verkäufer sehr einschränkt, verlangt die Rechtsprechung, dass die Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung zu ihrer Wirksamkeit des individuellen Aushandelns bedarf. Alleinaufträge müssen zum Schutz des Auftraggebers befristet sein.

Zivilrechtliche Grundlagen

Das Recht des „Zivilmaklers“, zu dem auch der Immobilienmakler gerechnet wird, ist in den §§ 652–654 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und stammt in seiner Formulierung aus dem Jahr 1896. Konzipiert wurde das Maklerrecht als einseitiges sogenanntes „Glücksgeschäft“. Nach dem Gesetz muss ein mit der Verkaufsvermittlung einer Immobilie beauftragter Makler nichts tun. Der Auftraggeber seinerseits kann den Auftrag jederzeit zurückziehen, die Angebotsbedingungen ändern und auch sonst tun und lassen was er will („Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers“). Für eine gewerbsmäßige Maklertätigkeit ist es untauglich, so dass Makler und Auftraggeber in der Regel vom Gesetzesrecht abweichende Vereinbarungen treffen.

Das Maklerrecht ist heute hauptsächlich Richterrecht. Das Problem dabei ist allerdings, dass das Gesetzesrecht trotz seiner offenkundigen Schwächen Leitbildcharakter für die Rechtsprechung hat, so dass ein zu weitgehendes Abweichen vom Gesetz im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen (z. B. beim sogenannten qualifizierten Alleinauftrag) zur Nichtigkeit führt.

Die Maklercourtage wird bei Abschluss des vermittelten Vertrags fällig, so dass jede Vorleistung eines Maklers auf dessen eigenes Risiko erfolgt. Das entspricht im Übrigen auch den üblichen Vereinbarungsinhalten von Alleinaufträgen.